売主の契約不適合責任と瑕疵担保責任とは？｜花みずき法律事務所

売主の契約不適合責任と瑕疵担保責任とは？

売買した土地や建物に契約のときには気づかなかった欠陥がありました。売主に責任を追及できると聞いたので、その内容を説明してください。

弁護士からのアドバイス

令和２（２０２０）年３月３１日までに締結された売買契約～旧法の瑕疵担保責任の追及

１　旧法の「瑕疵担保責任」を追及する

不動産については、その物の現状で売買の対象としているため、売買契約で特定された不動産について所有権移転登記をして引き渡せば「売主の仕事は終わり」となりそうです。

しかし、買主が払う代金は、契約時に通常の注意では見つけられない欠陥は考慮に入れない金額です。

買主としては、代金を全額支払うのに、買った不動産に欠陥が発見されたのでは納得できないでしょう。

そこで、その不公平をなくすために民法は、「不動産に隠れた欠陥（瑕疵）がある場合には、一定の条件の下に、買主が売主に損害賠償請求や解除をすることができる」と定めました。

 

２　瑕疵担保責任の要件

（１）「瑕疵」があったことが必要

「瑕疵」とは、売買の目的である土地や建物について、その物が通常有すべき品質、性能を欠いていることを言います。

例えば、建物にシロアリが発生していて、基礎部分が食われていたような場合です。

 

（２）「隠れた」瑕疵であることが必要

売買契約の時点で、買主が通常の注意をしてもその欠陥が隠れていて発見できなかったことが必要です。

例えば、中古車のエンジンの欠陥は素人が外から見ても分からないので「隠れた」瑕疵と言えます。

これに対して、中古車のボディの大きな凹みなど一目で分かるような欠陥は「隠れた」ものではないので、売主の責任を後で追及できません。

このような場合には、買主は売買契約時にボディの凹みを見て買わない決断をするか、買うとしたら値引き交渉をすべきということでしょう。

（３）買主が瑕疵を知った時から原則として１年以内であることが必要

瑕疵担保責任を売主に請求できる期間は、民法で買主が瑕疵を知ってから１年以内に行わなければならないとされています。

もっとも、不動産については、重要な物件であることから、買主保護の法律が定められています。

まず、宅地建物取引業法により、売主が宅地建物取引業者（不動産業者）だったときには、当事者の特約で１年より短い期間を定めることはできません。

もし、特約を定める場合には、「土地又は建物を引き渡した時から２年以上」という民法より長い期間で買主に有利なものしか認められません。

また、住宅品質確保法により、新築住宅の売主の瑕疵担保責任は、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵については、建物引渡のときから１０年の間負うことが定められています。

 

３　売主からの解除権の要件

上記２項でご説明した要件に加えて「契約をした目的を達することができないとき」であることが必要です。

不動産の場合には、建物の基礎部分がシロアリに食われてしまっていれば、補強での対応は難しいでしょうし、怖くて住宅に住めないでしょうから、建物を買った目的を達成できません。

このような重大な欠陥がある場合にのみ買主は売買契約を解除することができ（あわせて損害賠償請求をすることもできます）。

それ以外の場合には損害賠償請求だけをしていくことになります。

 

令和２（２０２０）年４月１日以降に締結された売買契約の場合～契約内容不適合責任

令和２（２０２０）年４月１日（基準日）から改正民法が適用されるため、その基準日以降に契約した場合には、「瑕疵」ではなく「契約内容不適合」という言葉で扱われ、また、請求できる内容も変わりました。

 

１　目的物の契約不適合（旧瑕疵担保責任）の趣旨